Regler for ulike leieobjekter

I denne artikkelen vil du få en oversikt over reglene for utleie av ulike boenheter; som for eksempel sokkelleilighet, bofellesskap eller hus. Dersom du ønsker å leie ut deler av boligen din eller en ekstern bolig for å tjene litt ekstra penger, så er det først og fremst viktig å sørge for at den enheten du ønsker å leie ut tilfredsstiller myndighetenes krav til leieobjektet. Videre må du få leieobjektet ditt godkjent for utlån av kommunen du bor i. Det er ulovlig å leie ut en bolig uten at den har blitt godkjent til dette formålet av kommunen. 

De generelle kravene til leieobjekter

Kravene til leieobjekter har omtrent ikke endret seg siden 1924. De ble opprettet for å sikre at alle i landet vårt hadde gode nok boforhold. Reglene gjaldt kategorier som helse samt miljø og sikkerhet. Som utleier er det viktig å være klar over at kravene til et leieobjekt er de samme over hele Norge.

Her er en oversikt over de sentrale kravene til alle leieobjekter:

  • Takhøyden må ikke være lavere enn 2,2 meter
  • Det skal være vinduer i slike rom som kjøkken, soverom og stue. Disse vinduene skal gi dagslys og utsyn. Den nederste delen av vinduet skal ikke være mindre enn 0,9 meter over gulvet
  • Rømningsvinduer skal ha en bredde på 0,5 meter og en høyde på 0,6 meter
  • Det er påkrevd med brannskille mellom leiligheter. Disse skal gå både horisontalt og vertikalt.
  • Leieobjektet må ha en utvendig bod på fem kvadratmeter og en innvendig bod på tre kvadratmeter. Dersom leieobjektet er av liten størrelse kan den innvendige boden være i form av et skap
  • Etter 2014 er det krav om måling av radonnivå
  • Alle soverom skal ha oppbevaring i form av skap
  • Leieobjektet må ha bad

Sokkelleilighet

Dersom du har en sokkeletasje er det fullt mulig å leie ut denne. Det viktigste her er at rommene som leies ut skal være godkjent for det som kalles varig opphold. Det vil si at de må oppfylle kravene vi har nevnt ovenfor når det kommer til vinduer, høyde under taket, dagslys og rømningsveier.

Dersom det ikke har vært noen beboelige rom i denne delen av din bolig, må du først og fremst søke kommunen du bor i om tillatelse til å gjøre bruksendringer. Får du et ja, må disse endringene oppfylle de kravene som står beskrevet i TEK 17.

Skulle boligen din være av eldre årgang er kravene i forbindelse med bruksendring litt enklere. Det vil si at det blant annet godkjennes en litt lavere takhøyde, litt dårligere tilgjengelighet for funksjonshemmede og litt mindre boder enn for nyere boliger.

Det er viktig å være klar over at en bruksendring ikke nødvendigvis er det samme som opprettelsen av en ny boenhet. Dersom du ønsker at sokkelleiligheten skal være en egen boenhet må du søke spesifikt om dette. Enheten må videre oppfylle de kravene som står beskrevet i SAK 10 § 2-2. Disse går blant annet ut på at enheten må være fysisk adskilt fra andre enheter i boligen, det må være egen inngang, og den nye enheten må inneha alle de hovedfunksjoner som en bolig skal ha, det vil si stue, kjøkken, soveplass, bad og toalett.

Hybel

Dersom du har et ekstra rom eller to i boligen din som du ønsker å leie ut, må rommene tilfredsstille krav til slike ting som isolasjon, oppvarming, ventilasjon, lysforhold og brannsikring. Hybelen eller rommet, må tilfredsstille krav til varig opphold og de må være godkjent til det formålet de brukes til.

Hybelen skal ha vinduer som er store nok og det skal være tilgang til dagslys. Det vil si at rommets dagslysflate er på minimum ti prosent av gulvflaten. Dersom hybelen har egen inngang, er den å regne som en selvstendig boenhet og da stilles det strengere krav til blant annet brannsikkerhet. Som selvstendig boenhet må hybelen ha eget bad. Dersom det ikke er en selvstendig boenhet, er det tilstrekkelig med at bad og toalett er tilgjengelig i boligen hybelen befinner seg i.

Hybelen bør ha en takhøyde på minst 2,4 meter, slik at det blir god nok inneluft og lysforhold. Det er mulig å få godkjent lavere takhøyde, men da ikke i mer enn halvparten av rommet. Takhøyden kan dog ikke være lavere enn at det er mulig å gå oppreist. Oppholdsrom, soverom og kjøkken skal til sammen ha et volum på minimum femten kubikkmeter.

Bofellesskap

Et bofellesskap er gjerne boformen for studenter over hele landet. I prinsippet betyr det at leietakerne bor uavhengige av hverandre og har hver sitt soverom/oppholdsrom. Fellesarealer som stue og kjøkken samt bad og toalett deles med de andre beboerne i fellesskapet.

Det er påkrevd at rommene er godkjente som varige oppholdsrom. Det vil blant annet si at rommet skal være på minst femten kubikkmeter og ha tilstrekkelig med både dagslys og utsyn. Vinduet må også være stort nok til å tilfredsstille kravene om rømningsvei.

Leilighet

En leilighet kan være en selvstendig enhet eller en del av eksisterende bolig. Dette avhenger av om leiligheten har egen inngang eller ikke.

Leiligheter skal også tilfredsstille de sentrale kravene som er nevnt øverst i artikkelen. Det skal med andre ord være en viss takhøyde i alle rom, og det skal være et vindu i hvert rom. Dette skal kunne brukes som rømningsvei. Rom som stue, kjøkken og soverom må ha dør eller vindu som kan åpnes slik at det er mulig å få inn frisk luft.

Alle rommene må være isolerte slik at de har en innetemperatur på minst 19 grader i vinterhalvåret. Leiligheten må også ha nok bodplass, og det må være god ventilasjon og brannsikring. Leiligheten må også være bygget slik at det ikke kommer fukt, sopp eller råte.

Hus

Et hus som leies ut er å regne som en selvstendig boenhet. Dermed må kravene om at boenheten må inneholde stue, kjøkken, soveplass, bad og toalett oppfylles. Det skal også være egen inngang.

Rommene i boligen skal være godkjente for sitt bruk. Det vil si at et soverom skal være godkjent som soverom. Dette betyr at du ikke kan leie ut et hus og regne kjeller eller store boder som soverom dersom disse rommene ikke er godkjente som soverom.

De sentrale kravene til et leieobjekt skal oppfylles og dette går da på takhøyde på minst to meter, et vindu i slike rom som stue, kjøkken og soverom. Videre skal boligen tilfredsstille kravene til brannsikkerhet. Det vil blant annet si at alle rom skal ha et vindu eller en dør som kan brukes som rømningsvei. Det skal også være både innvendig og utvendig bod, og alle soverom skal ha garderobeskap.

Hva skjer dersom leieobjektet ikke tilfredsstiller kravene?

Utleiere som velger å leie ut utleieobjekter som ikke tilfredsstiller kravene kan bli ilagt bøter. De kan også risikere å bli saksøkt av leietakere fordi de har blitt utsatt for ukjente risiko. Dersom leieobjektet ikke har de pålagte rømningsveier eller brannslukningsutstyr vil utleieren stå ansvarlig dersom noe skjer. En leietaker kan også heve leiekontrakten eller kreve manglene utbedret. For å drive utleievirksomhet er det viktig å sørge for at leieobjektet tilfredsstiller de kravene som finnes.

 

Du finner flere nyttige artikler om boligutleie her

Forvaltning av leieforholdet
– kun kr 99/mnd

Fra kr 99 per måned får du leiekontrakt, overtakelsesprotokoll, automatisk fakturering og purring på husleien, indeksregulering og kompetent bistand om du får problemer med leietaker.