Å leie ut bolige kan medføre stor risiko, og det kan være flere fallgruver på veien. En av måtene du som utleier kan sikre deg mot økonomisk tap er blant annet gjennom depositum. Her får du svarene på de relevante spørsmålene som kom inn til oss i forbindelse med webinaret om depositum og andre former for sikkerhet for leieforholdet. Du kan også se opptak av webinaret hvis du ønsker det. Det er vår jurist Karen, samt daglig leder Kjetil, som gir deg svar på flesteparten av spørsmålene. I tillegg har Lars Petter, direktør for B2B i Lea Bank (tidligere Easybank) bistått på noen.
Hvorfor er det viktig med en form for sikkerhet i et leieforhold?
- Dekning for ubetalt husleie
- Erstatning for skader på leieobjektet
Dersom man ikke har depositum, og leietaker slutter å betale husleie så setter utleier seg selv i unødvendig risiko. Man risikterer å bruke flere måneder på å få kastet ut leietakeren, og sitter igjen med tap fordi det ikke har vært noen form for sikkerhet i leieforholdet. Det er også viktig å ha nok sikkerhet slik at man kan få dekket både ubetalt husleie, samt eventuelle skader på utleieboligen.
Hvilke former for sikkerhet kan man ha?
- Depositumskonto
- Depositumsgaranti
- NAV-garanti
- Pantebrev
- Garantist
- Bankgaranti
Hvor mye depositum er det anbefalt å ha?
- Tre måneder er anbefalt
- Husleieloven gir begrensning på seks måneders husleie
- Større depositum gir høyere grad av sikkerhet
Det er ikke noe krav etter loven at man må ha depositum i et leieforhold, men dersom man har depositum er det regler til hvordan dette skal settes opp. Det stilles krav til at beløpet ikke kan overstige 6 måneders husleie.
Har man en depositumskonto stilles det krav til at kontoen skal stå i leietakers navn, ingen av partene skal kunne deponere beløpet ila leieforholdet (dvs at ingen av partene kan ta ut pengene av kontoen så lenge leieforholdet er aktivt). Videre stiller loven krav til hvordan frigjøring av kontoen skal foregå, og dette suppleres med bestemmelser som fremkommer i kontoavtalen.
Artikkelen fortsetter litt lenger ned ⇣
53%
melder at det benyttes depositumskonto som sikkerhet for leieforholdet
Når flere bor sammen i et kollektiv, skal man ha en eller flere depositumskontoer da? Hva er fordelene og ulempene?
- En leiekontrakt – en depositumskonto
- Én depositumskonto for flere uavhengige leietakere kan gi rot når én flytter ut
- Viktig å vurdere hvert tilfelle konkret
Hvis man har en leiekontrakt har man en depositumskonto. Hvis man har flere leiekontrakter, f.eks. at man har en leiekontrakt per rom, så må du ha flere depositumskontoer. Fordelen med å ha en leiekontrakt og en depositumskonto er at det blir mindre kostnader og mindre “styr” ved oppstarten av et leieforhold. Men man bør se an situasjonen og vurdere konkret. Hvis man leier ut til en vennegjeng så er det mer naturlig at man har en leiekontrakt, enn hvis man leier ut til flere som ikke kjenner hverandre. Ulempen med en leiekontrakt og en depositumskonto er hvis en av leietakerne sier opp, mens resten ønsker å bo der. Hvis den som flytter står som hovedleietaker og kontoeier må kontoen frigjøres til partene og det må opprettes en ny depositumskonto hvor en av de andre står som kontohaver.
Er det noen former for depositum som er ulovlige?
- Husleieloven stiller noen krav til depositum
- Depositumskonto skal stå i leietakers navn
- Ingen av partene kan disponere beløpet på egen hånd
- Utleier dekker kostnadene i forbindelse med opprettelse av kontoen
- Ikke lovlig å ha depositum på utleiers egen bankkonto
Loven stiller krav til hvordan en depositumskonto skal settes opp, blant disse at kontoen skal stå i leietakers navn. Ingen av partene skal kunne disponere beløpet på egne hånd mens leieforholdet løper.
Videre kan ikke utleier pålegge leietaker å sette inn depositum på en konto opprettet i en utenlandsk bank. Eksempelvis at utleier ber leietaker betale inn på egen konto i utleiers navn, og dette er faktisk ulovlig. Mange praktiserer også med forskuddsleie, men er heller ikke å anbefale.
Er det lov å lage skriftlig avtale om garanti (uten å kalle det depositum), og at man fører opp i kontrakten at utleier kan bruke egen konto?
Nei, man kan ikke avtale seg bort fra de reglene som gjelder for depositumskonto. Skal man ha en depositumskonto som sikkerhet i leieforholdet må reglementet følges. En garanti er også en annen form for sikkerhet, man kan ikke kalle det en garanti og så setter leietaker penger på en konto i utleiers navn, det vil være ulovlig iht husleieloven.
Artikkelen fortsetter litt lenger ned ⇣
33%
av leietakerne har opplevd at utleier har bedt om at depositumet innbetales til en bankkonto som ikke er en depositumskonto
Må husleien betales til samme bank hvor depositumskontoen står?
Det er ikke noe krav etter husleieloven at husleien må betales inn til samme bank hvor det opprettet depositumskonto, men de fleste banker opererer likevel med at man må dette fordi de ønsker å få totalkunder. Lea Bank og Husleie.no har valgt å ikke kreve dette, for å gjøre det enklest mulig å opprette depositumskontoen. Utleiere står dermed fritt til å velge hvilke bank de ønsker for husleien, selv om de velger å opprette depositumskonto via Husleie.no.
Det er likevel en fordel å få husleien inn i samme bank om depositumskontoen står fordi banken da enkelt kan se om det er betalt husleie i tråd med hvor lenge leietaker har bodd der, og dermed enkelt kan se om leietaker skylder husleie. Hvis man har depositumskontoen i en annen bank enn den man får inn leien på så må man dokumentene ubetalt husleie på en annen måte.
Hva skjer dersom leietaker ikke betaler inn depositum før innflyttingsdato?
- Ikke gi leietaker nøkler før depositum er innbetalt
- Utleier kan heve leiekontrakten dersom kontrakten åpner for det
De fleste standard leiekontrakter legger til grunn at dersom sikkerhet ikke er på plass innen innflytningsdato kan utleier heve leiekontrakten med umiddelbar virkning. Det “skjer” ingenting som sådan, men du som utleier trenger ikke gi fra deg nøkler eller la leietaker flytte inn før depositumet er innbetalt. Dersom det er klart at leietaker ikke har tenkt til å betale deposiumet så kan du heve leiekontrakten så lenge kontrakten din åpner for det. Dette må reguleres særskilt i kontrakten.
Hvordan går jeg frem for å få ut penger fra depositumskontoen?
- Varsle banken (digitalt eller manuelt) om at man har et krav
- Utleiers krav må alltid godkjennes av leietaker
- Hvis leietaker skal ha depositumet må utleier godkjenne
- Kravsprosessen reguleres av kontoavtalen og Husleieloven
- Krav mot depositumskonto opprettet gjennom Husleie.no/Lea Bank gjøres enkelt via innlogging på Husleie.no
Artikkelen fortsetter litt lenger ned ⇣
Hos Husleie.no kan du opprette markedets enkleste og raskeste depositumskonto. Du kan velge å bare opprette depositumskonto eller gjøre det samtidig som du oppretter en leiekontrakt.
Hva kan man melde krav på? Er det bare ubetalt husleie og skader, eller kan det være andre ting?
- Skyldig husleie
- Skader på leieobjektet
- Utgifter til fravikelse
- Evt annet som følger av leiekontrakten
Loven legger til grunn at depositum skal tjene som sikkerhet for skyldig husleie, skader på leieobjektet, utgifter ved fravikelse og andre krav som reiser seg etter leiekontrakten. Dersom du har en klausul i kontrakten om at manglende medvirkning i forbindelse med ny utleie eller salg av boligen vil medføre erstatningsansvar som kan hentes fra den sikkerheten man har i leieforholdet oppfyller du med dette lovens krav om at det må følge av leiekontrakten.
Hva gjør man om leietaker ikke er enig i kravet?
- Partene må være enige i fordelingen ved oppgjør av depositumskonto
- Ved uenighet må utleier ta ut sak i forliksrådet eller husleietvistutvalget
- Forliksklage eller klage til Husleietvistutvalget
Hvis leietaker varsler banken om at de er uenige i kravet må partene ta ut sak i i enten forliksrådet eller husleietvistutvalget. Partene må være enige for at utleier eller leietaker skal kunne ta ut depositumet til seg. Hvis partene ikke er enige så må det avgjøres av et domstol-lignende organ som forliksrådet eller husleietvistutvalget (HTU). Hvis ikke får du ikke ut penger av kontoen.
Dette gjøres ved å sende forliksklage eller kontakte HTU. Mer informasjon om hvordan dette gjøres finner du på poltiets hjemmesider eller htu.no. HTU er kun for de som leier ut i Trønderlag eller Akershus/Oslo, ellers gjelder forliksrådet. Hvis du er usikker på hvilket forliksråd du sogner til finner du dette på politiets hjemmesider.
Hvor lang tid tar det for Forliksrådet, evt Husleietvistutvalget, å behandle et krav?
Det varierer fra sted til sted. Husleietvistutvalget skriver på sine hjemmesider: Fra en klage er levert vil normal behandlingstid (den tiden en sak er nødt til å ta) helt uten ventetid ca 8 uker hvis saken blir løst ved forlik, og ca 12 uker hvis saken blir løst ved avgjørelse. Det samme vil nok gjelde for forliksrådet. Ta kontakt med ditt lokale forliksråd for å høre hvor lang behandlingstid de har.
Hvordan går man frem for å frigjøre depositum når leietaker har flyttet ut, men skylder leie for skader og innbo?
På vanlig måte, ved skyldig husleie oppgir du hvor mye og hvilke måneder det gjelder. Ved skader på leieobjektet må du først finne ut hvor mye det vil koste å reparere eller erstatte det som er ødelagt/skadet.
Artikkelen fortsetter litt lenger ned ⇣
70%
av utleierne har opplevd at leietaker har problemer med å stille depositum
Hvor sikkert er depositumsgaranti? Er det noe forskjell på å melde krav til en garanti som til en depositumskonto?
- Normalt like sikkert for deg som utleier
- Viktig å kjøpe garanti gjennom renommert aktør
- Sett deg inn i vilkårene! Eks;
- Garantien har varighet på 1 til 3 år
- Krav må meldes innen 12 mnd etter at leietaker flyttet ut
- Leietaker må samtykke til utbetaling
Det er i utgangspunktet like sikkert som en depositumskonto, men det er andre rutiner for krav og dette må du som utleier sette deg inn før du aksepterer depositumsgaranti. Dette gjelder blant annet at du må melde kravet innen en gitt frist, og alle andre krav enn ubetalt husleie krever at leietaker har signert på en egenerklæring hvor det står klart og tydelig hva kravet er, og hvor mye det går ut på i kroner og øre. Det vi også ser mye av er at leietaker ikke forstår at et hvert krav utleier melder må leietaker betale tilbake til garantisten, samt at de ikke forstår at engangsbeløpet de betaler til garantisten ikke refunderes.
Anbefaler dere depositumskonto eller depositumsgaranti?
- Mest normalt med depositumskonto
- Depositumsgaranti er et godt alternativ hvis leietaker ikke har midler til å fremskaffe penger til depositumet
Hva er EasyDepositum, og hvordan fungerer det sammenlignet med en depositumskonto eller depositumsgaranti?
- EasyDepositum er en garanti der utleier stilles likt som om det fantes en depositumskonto
- Den har varighet så lenge som leieforholdet er aktivt, og kan kun avsluttes av leietager dersom denne betaler inn tilsvarende depositumsbeløp på depositumskontoen
- Som utleier behøver ikke du gjøre noe annet enn å opprette depositumskonto i Lea Bank, via Husleie.no
Artikkelen fortsetter litt lenger ned ⇣
Leietaker kan ikke betale husleien, men sier jeg bare kan ta penger fra depositumet. Er det ok å si ja til dette?
- Ikke anbefalt!
- Utleier må være klar over risikoen det medfører
Man kan nok gjøre dette, men da må man være klar over at man ikke har noe som kan dekke eventuelle skader på leieobjektet. Det er ikke anbefalt, og hvis man likevel vurderer det bør man ta en inspeksjonsrunde i utleieboligen først – gjerne ta med overtakelsesprotokollen hvis dette ble brukt ved innflytting, slik at man kan se over boligen og sjekke for eventuelle skader og annet.
Hvis leietaker ønsker å fremleie, hvordan er det med depositum da?
- Opprinnelige kontrakten som gjelder mellom utleier og leietaker
- Leietaker står fritt til å ordne med egen sikkerhet mot fremleier
Man forholder seg til den opprinnelige kontrakten man har med sin leietaker. Om leietakeren vil ha sikkerhet mot sin fremleier så er det hans anliggende. Hvis leietaker skal fremleie er ikke leieforholdet avsluttet, så den sikkerheten dere har i leieforholdet skal ikke på noen måte avsluttes eller frigjøres.
Er det lov å gjøre bakgrunnssjekk på leietaker, og eventuelt hvordan gjøres det?
Å utføre en bakgrunnsjekk er ikke vanlig praksis i Norge, det er heller ikke lett tilgjenglig å ha muligheten til å utføre noe sånt.
Det som er mer og mer vanlig i Norge hva gjelder utvelgelsen av leietaker er å foreta en kredittsjekk av vedkommende. Det er også lovlig for utleier å gjennomføre en kredittsjekk. Dette kan feks gjøres via interessehåndteringskjema som ligger tilgjengelig for de utleierne som velger å annonsere til Finn.no via Husleie.no sin plattform. Ellers kan man oppfordre leietaker til å søke om leietakerbevis. Leietakerbevis koster 49,- og får man utstedt dette så har vi kredittsjekket vedkommende og sett at han eller hun ikke har betalingsanmerkninger, samt har registrert inntekt.
Videre er det svært vanlig at man snakker med leietakers referanser enten dette er tidligere utleier eller arbeidsgiver.
Hva slags referanser kan man kreve fra leietaker?
Man kan ikke “kreve” noe som sådan, men det er vanlig å be om kontaktinformasjonen til tidligere utleiere og eventuelt arbeidsgiver. Blir også mer og mer vanlig å be om en kredittsjekk.
Stalltips
- Benytt leiekontrakt som regulerer utkastelse ved betalingsmislighold
- Bruk overtakelsesprotokoll ved leietakers innflytting
- Krev minimum 3 mnd depositum
- Ikke tillat innflytting før depositum og første husleie er innbetalt
- Kontroller at husleien innbetales hver eneste måned
- Ved betalingsmislighold send alltid skriftlig purring / varsel om fravikelse
- Ikke utsett formalitetene i innkrevingsprosessen – for å være snill
- Forvalt leieforholdet med utleieforsikring
