Ofte stilte juridiske spørsmål

Her finner du svar på flere juridiske spørsmål som er blitt sendt inn til forbrukeradvokaten.

Hvis du har andre spørsmål enn det som finnes nedenfor, kan du sende en forespørsel på e-post til kundeservice på post@husleie.no

Inngåelse av leiekontrakt

  • Ved inngåelsen av et leieforhold bør man skrive kontrakt. Kontrakten bør inneholde informasjon om leiesum, sikkerhetsstillelse, vedlikeholdsplikter osv. 
  • Man bør ikke gi leietaker nøkkel før leietaker har innbetalt depositum/stilt garanti i samsvar med avtalen
  • Ved overtakelse bør partene gå gjennom leieobjektet sammen og notere ned eventuelle skader. Dette gjøres gjerne i en overtakelsesprotokoll/ innflyttingsprotokoll. 
  • Ta bilder av leieobjektet før leietaker flytter inn. Da har du dokumentasjon på leieobjektets tilstand før leieforholdet startet, og kan enklere dokumentere avvik dersom det skulle oppstå skader i løpet av leieforholdet. 

Leiekontrakten

  • Dersom partene ønsker å ha sikkerhet for at leieforholdet skal vare en viss periode har man gjerne en bindingstid. Dette er eksempelvis praktisk i de tilfeller hvor en utleier vil sikre seg mot til stadighet å måtte finne ny leietaker i løpet av et år. Når det er avtalt bindingstid kan leiekontrakten ikke sies opp i denne bindingstiden. Merk at dersom en av partene vesentlig misligholder kontrakten, vil den andre part likevel kunne heve leiekontrakten. Det er også slik at leietaker har rett til å fremleie boligen videre for resterende del av bindingstiden. Dersom utleier nekter leietaker dette uten å ha saklig grunn for det, vil leietaker likevel få oppsigelsesadgang. Selv om man har avtalt bindingstid, kan partene bli enige om likevel å avslutte leieforholdet.
  • Det er avtalefrihet med hensyn til hva som er partenes plikter i løpet av leieforholdet. Dersom ikke annet er avtalt følger partenes plikter av husleielovens kap. 5. Husleie.no har egne bestemmelser som regulerer partens plikter.  
  • Utleier kan i tillegg fastsette husordensregler så fremt de ikke er urimelige. Det vil være brudd på leiekontrakten dersom leietaker ikke følger slike husordensregler. Husordensregler kan eksempelvis omfatte bråk, husdyr, røyking osv. Leietaker plikter å utføre avtalt vedlikehold. Det er avtalefrihet med hensyn til partenes vedlikeholdsplikt. Dersom ikke annet er avtalt har utleier hovedansvar for vedlikeholdet utover vedlikehold av låser, brytere, utstyr som ikke er en del av den faste eiendommen mv. Leietaker plikter å levere tilbake leieobjektet i den stand det var da leietaker flyttet inn, med unntak av alminnelig slit og elde, så fremt ikke annet er avtalt

Om en tidsbestemt leiekontrakt løper ut er det i hovedsak to ulike scenarioer som kan skje: 

  1. Man foretar seg ingenting. Kontrakten går da over til å bli tidsubestemt. 
  2. Man skriver ny kontrakt, hvor man eksempelvis inngår en ny tidsbestemt kontrakt. 

Hva man velger her må vurderes ut i fra behovet til utleier og leietaker. Hvis man vet man skal selge eller overta selv så kan det passe med alternativ 2, men hvis man er mer fleksibel så kan alternativ 1 være det beste. 

 

  • Hva bør man tenke på her? Dersom man velger å skrive ny kontrakt vil man kunne kreve markedspris ved ny kontrakt. Man kan også velge å endre andre kontraktsbestemmelser, som depositum, vedlikeholdsplikter m.m. Dersom man ikke skriver ny kontrakt og den eksisterende kontrakten går over til å bli tidsubestemt, løper den videre på nøyaktig samme leievilkår. Addendum. 

Husleien

Husleielovens hovedregel er at husleien skal fastsettes til ett bestemt beløp.

  • Følgende kan man ta betalt i tillegg til husleien: elektrisitet og brensel/varme, samt vann og avløp dersom dette betales etter målt forbruk. 
  • Dersom utleier skal kreve leietaker for kostnader til internett må den være inkludert i husleien. Men utleier plikter ikke å leie ut bolig med internett. Det kan være avtalt at dersom leietaker ønsker internett så må leietaker tegne abonnement og betale for dette selv direkte til selskapet som leverer internett.
  • Hvis utleier velger å inkludere internett i leiekontrakten, så må kostnaden legges inn i leieprisen. Hvis utleier har tenkt at det skal være 8500 for husleie og 500 for tv og internett, bør man i stedet si at husleien er på 9000. 
  • Utleier plikter ikke å sørge for at boligen er utstyrt med eksempelvis TV og internett, og partene kan avtale at dersom leietaker eksempelvis skal ha internett, må leietaker opprette eget abonnement på dette. Dersom gården har fellesvaskeri er det heller ingenting i veien for at leietaker må betale borettslaget særskilt for bruk av dette, i samsvar med borettslagets regler. 

Husleie kan kun justeres én gang i året. Ble leien eksempelvis justert med konsumprisindeksen i januar, kan den ikke justeres til gjengs leie i juni samme år.

Brudd på leiekontrakten

  • I noen tilfeller krever loven at det er sendt advarsel (eller flere) før man går videre med neste skritt. Dette gjelder særlig i hevingssaker, og i oppsigelsessaker. 
  • Purringene som sendes fra vårt system på Husleie.no er å anse som advarsler.
  • Mest vanlig er brudd på ordensregler (at det har vært støy), men også eksempelvis ulovlig fremleie, uregelmessig innbetaling av husleie, andre ordensregler osv.
  • Husleieloven oppstiller strenge krav både til heving og til oppsigelse. Se egne avsnitt om dette.

I noen hevingstilfeller det påkrevd med advarsel.

Oppsigelse av leiekontrakten

  • Så fremt det er oppsigelsesadgang i kontrakten kan en leietaker si opp leieforholdet uten begrunnelse, og må bare gi beskjed med frist som følger av avtalen. 
  • En utleier må ha en lovlig oppsigelsesgrunn for å kunne si opp leietakeren din. Husleieloven § 9-5 andre ledd oppstiller hva som er lovlige oppsigelsesgrunner: 
    • At utleier eller noen i utleiers husstand skal flytte inn i leieobjektet
    • At utleier skal rive leieobjektet, eller bygge det om slik at det nødvendiggjør at leieobjektet fravikes
    • At leietaker har misligholdt kontrakten. Mislighold kan være eksempelvis betalingsmislighold, eller brudd på andre plikter etter kontrakten som brudd på husordensregler. 
    • At utleier har annen saklig grunn for oppsigelse. Dette er en sekkebestemmelse som er ment å fange opp andre saklig grunner utleier kan ha til å si opp leieforholdet. Om begrunnelsen anses saklig eller ikke vurderes etter en konkret vurdering. Rettspraksis viser at salg av bolig i de fleste tilfeller vil utgjøre en saklig grunn for oppsigelse. 
  • Det er som utgangspunkt ikke formkrav til oppsigelse fra leietaker. 
  • Dersom utleier vil si opp leietaker er det imidlertid strenge formkrav. Den må være skriftlig, saklig begrunnet, og inneholde opplysninger om leietakers protestadgang og konsekvenser av ikke å protestere. 
  • En oppsigelse fra utleier som ikke oppfyller formkravene vil være ugyldig. 

Leietaker har et oppsigelsesvern. Dette betyr at dersom leietaker protesterer på oppsigelsen må utleier ta ut søksmål (normalt klage til Husleietvistutvalget eller Forliksrådet). Retten skal da ikke bare vurdere om oppsigelsen er saklig begrunnet, men også om den er rimelig. I dette ligger at dersom det er forhold hos leietaker som gjør det urimelig at leietaker må flytte kan retten finne oppsigelsen ugyldig, selv om den er saklig begrunnet. Momenter i en slik rimelighetsvurdering kan eksempelvis være om leietaker vil kunne finne annet sted å bo, eller om det er forhold som gjør det byrdefullt for leietaker å flytte (eksempelvis helsemessige forhold).

  • Utleier må ta ut søksmål (førsteinstans er Husleietvistutvalget eller Forliksrådet) innen 3 måneder etter at protestfristen utløp. Domstolen skal da ta stilling til om oppsigelsen er lovlig og rimelig. Dersom utleier ikke tar ut søksmål innen fristen faller oppsigelsen bort.  
  • Leietakers betalingsplikt opphører ikke selv om oppsigelsestiden er ute, dersom leietaker fremdeles bor i boligen. Leietaker kan også bli ansvarlig for å betale erstatning for tapte leieinntekter etter at leietaker har flyttet ut, dersom leietaker kan lastes for at utleier har lidt et økonomisk tap.

Heving av leiekontakt

  • Det er ingen fasit på hva som er en hevingsgrunn, men som en hovedregel vil det være hevingsgrunn dersom leietaker ikke har betalt husleie de siste tre månedene, eller dersom leietaker ikke har stilt avtalt depositum/garanti til avtalt tid.
  • Det er strenge krav til når en utleier kan heve et leieforhold. Leietaker må ha vesentlig misligholdt kontrakten. Heving reguleres i husleieloven §9-9 og der står det følgende:
    a) leieren vesentlig misligholder sin plikt til å betale leie​1 eller oppfylle andre krav som reiser seg av leieavtalen,
    b) leieren tross skriftlig advarsel fra utleieren i vesentlig grad forsømmer sin vedlikeholdsplikt eller fortsetter å opptre på en måte som er til alvorlig skade eller sjenanse for utleieren, eiendommen eller øvrige brukere,

     

    c) leieren uten å ha rett til det helt eller delvis overlater bruken av husrommet til andre​3 og tross skriftlig advarsel fra utleieren ikke bringer forholdet til opphør,

     

    d) leieren uten å ha rett til det bruker husrommet på annen måte eller til andre formål enn avtalt og tross skriftlig advarsel fra utleieren ikke bringer forholdet til opphør, eller

     

    e) leieren for øvrig misligholder sine plikter på en måte som gjør det nødvendig å bringe leieavtalen til opphør

    Vær obs på at alternativene i bokstav b, c og d krever skriftlig advarsel, før man kan gå til det skritt å heve leieavtalen. 

    Bokstav e er en sekkebestemmelse som brukes i alvorlige tilfeller, og gjerne da tilfeller hvor leietaker begår en straffbar handling, t.Ved mistanke om strafferettslige brudd så må man også ringe politiet umiddelbart. 

    Når leiekontrakten heves så vil utleier kunne kreve erstatning for økonomisk tap, eksempelvis tapte leieinntekter, som utleier har blitt påført som en følge av leietakers mislighold.

Inkasso

  • Bestridte krav skal ikke sendes til inkasso men til Husleietvistutvalget eller Forliksrådet. 
  • Vi må huske å oppdatere inkassosaker når krav blir utbetalt via utleieforsikring, eller kreve at Tryg utbetaler det til oss så det fanges opp av systemet.

Tvangsfullbyrdelsesloven regulerer de tilfeller hvor en utleier kan be namsmyndighetene kaste ut en leietaker. Dette gjelder: 

  1. Når leietaker ikke har betalt husleien ved forfall. Å sende en slik sak til namsmannen forutsetter at leietaker har vedtatt skriftlig at utleier kan begjære tvangsfravikelse dersom leietaker ikke betaler leie ved forfall. Det må også fremkomme at leietaker kan betale “seg fri” fra en slik utkastelse ved å betale all skyldig husleie med tillegg av renter og omkostninger. 
  2. Når leietaker ikke har flyttet ut ved utløpet av en tidsbestemt kontrakt, dersom leietaker har vedtatt skriftlig at utleier kan begjære tvangsfravikelse dersom leietaker ikke flytter ut i henhold til kontrakt og skriftlig flytteoppfordring fra utleier. 
  3. Når utleier har sendt en formgyldig oppsigelse som leietaker ikke har protestert på, og leietaker ikke har flyttet ut i henhold til oppsigelsesfristen. 
  4. Når det er åpenbart at leietaker har vesentlig misligholdt kontrakten. 
  5. Dersom vedkommende åpenbart ikke har rett til å besitte boligen (eksempelvis okkupasjon). 

Mer at det er krav til å sende et eget varsel etter tvangsfullbyrdelsesloven § 4-18 før man kan begjære tvangsfravikelse. 

Saker etter punkt 1-3 sendes til namsmannen, mens saker etter punkt 4 og 5 sendes namsretten/tingretten. I Oslo sendes slike saker til Oslo byfogdembete. 

 

Les beskrivelse her: https://www.politiet.no/tjenester/namsmann-og-forliksrad/utkastelse/begjare/ 

Depositum

  • Utleier har rett til å kreve depositum eller garanti som sikkerhet for husleie og andre krav som reise seg fra leieavtalen. 
  • Utleier kan ikke kreve et depositum eller garanti som samlet overstiger seks måneders husleie.
  • Et depositum må stå på en separat konto i leietakers navn. Dersom utleier krever depositum i strid med dette vil leietaker kunne kreve depositumet tilbakebetalt med tillegg av forsinkelsesrenter, selv om leieforholdet ikke er avsluttet. 
  • Det er utleier som skal betale for opprettelsen av depositumskontoen. Dersom utleier har krevd at leietaker betalte dette gebyret, vil leietaker kunne kreve dette gebyret tilbakebetalt med tillegg av forsinkelsesrenter. 
  • Når leieforholdet er avsluttet, skal depositumskontoen gjøres opp. Dersom partene er enige om hvordan depositumet skal gjøres opp, vil banken utbetale depositumet i henhold til dette.
  • Dersom utleier kan dokumentere skyldig husleie, skal banken utbetale beløpet til utleier så fremt ikke leietaker kan dokumentere at leietaker har tatt ut søksmål innen 5 uker fra leietaker mottok frist fra banken om utleiers krav.
  • Dersom utleier oppdager skader på leieobjektet som leietaker ikke vil betale for, må utleier ta ut søksmål for å forhindre at leietake får utbetalt depositumet.
  • Når det foreligger en rettskraftig dom vil banken utbetale depositumet i henhold til denne dommen.

Forsikring

  • Premiumkunder hos husleie.no har utleieforsikring. I forsikringen får man dekket: 
    • Direkte økonomisk tap som følge av skade på leieobjektet inntil kr 500 000
    • Ubetalt husleie inntil 6 måneder
    • Utgifter i forbindelse med utkastelse inntil kr 30 000

    Ved beregningen av oppgjør gjøres det fradrag av et beløp tilsvarende leietakers depositum/garanti, minimum et beløp på tre måneders husleie. 

    Vær oppmerksom på at det stilles krav til at det det må foreligge en leiekontrakt som er signert av begge parter, i tillegg til at leietaker må ha stilt et depositum/garanti på minimum tre måneders husleie før innflytting, for at forsikringen skal være gyldig. 

Salg av leieobjekt

  • Det er ingenting i veien for at du selger boligen selv om du har en leietaker. Dersom det er oppsigelsesadgang i kontrakten kan du gå veien via oppsigelse først, dersom du ønsker å selge uten leietaker boende. 
  • Dersom du selger boligen med leietaker boende, overføres kontrakten til ny eier på samme leievilkår. 

Tilbakelevering

Leieobjektet anses tilbakelevert når utleier har fått nøkler og overtatt disposisjonen over leieobjektet. Leietakers betalingsplikt løper helt frem til leieobjektet er tilbakelevert så fremt ikke annet er avtalt mellom partene.

Hvis leietaker har forlatt leieobjektet  på en slik måte at leieforholdet klart må anses å være oppgitt, kan utleier straks disponere over boligen. Det anbefales likevel at man forsøker å varsle leietaker før man tar seg inn i boligen, også i disse tilfellene. Dersom det er behov for å bytte lås fordi leietaker har tatt med seg nøklene vil man kunne kreve erstatning av leietaker for kostnader til dette.

Erstatningskrav

  • Hvis leieobjektet er tilbakelevert i dårligere stand enn det var (med unntak av alminnelig slit og elde) så kan utleier kreve dekket nødvendige kostnader for å få det utbedret 
  • Utleieren kan kreve erstatning for annet tap som følge av leierens mislighold
  • Utleieren kan i alle tilfeller kreve erstatning dersom misligholdet eller tapet skyldes feil eller forsømmelse fra leierens side

Finnes det i husrommet etterlatt løsøre som må antas å tilhøre leietaker eller noen i leietakerens husstand, skal utleieren for leietakers regning ta hånd om dette. Rent skrot kan likevel kastes umiddelbart. Medfører omsorgsplikten arbeid, kan utleieren kreve en rimelig godtgjørelse for dette

Dersom utleier vil kreve erstatning av leietaker etter endt leieforhold er det viktig å huske på at utleier har bevisbyrden for at kravet er rettmessig. Dette betyr at det er viktig å ta bilder av alle skader, manglende rengjøring m.m. Man bør også innhente pristilbud på hva det vil koste å utbedre skaden. 

Utleier må sende et skriftlig krav til leietaker innen rimelig tid etter at utleier burde ha oppdaget mangelen. 14 dager anses i de fleste dager å være rimelig tid. Dersom utleier vil kreve erstatning av leietaker må derfor utleier være rask med å varsle leietaker om dette, så kan utleier ettersende konkrete beløp etter at utleier har fått utredet omfanget av manglene. 

Tilgang til leieobjektet

Utleier har ikke rett til å beholde nøkkel til leieobjektet. Selv om utleier har fått lov til å beholde en nøkkel har ikke utleier rett til å gå uanmeldt inn i leieobjektet. Noen ganger er det likevel nødvendig for utleier å komme inn i leieobjektet.

  • Utleier har rett til å få tilgang dersom utleier skal gjennomføre nødvendig vedlikehold, lovlige forandringer eller andre arbeider som må utføres for å hindre skade på leieobjektet eller eiendommen for øvrig. 
  • Utleier har rett til å få tilgang dersom det er mistanke om skader på bygningen.
  • Man må varsle i rimelig tid før tilsyn. Dersom utleier skal gjøre forandringer i boligen må utleier gi tilsvarende varsel som avtalt oppsigelsesfrist. 
  • Dersom det er nødvendig å få adgang for å hindre skade på leieobjektet eller eiendommen for øvrig, og det ikke er mulig å varsle leietaker, plikter ikke utleier å varsle på forhånd.