Utleier kan be om tilsyn av boligen, dersom det foreligger et vedlikeholdsbehov.
Driver du med boligutleie har du nok et ønske om å sikre at utleieboligen du leier ut blir ivaretatt og vedlikeholdt best mulig. Som utleier kan du be om tilsyn av boligen, dersom det foreligger et vedlikeholdsbehov. Leietaker har imidlertid rett på å ha privatliv i boligen, og for å respektere dette må utleiere følge beste praksis og være klar over hvilke regler som gjelder ved inspeksjon av boligen. I denne artikkelen tar vi en titt på utleiers vedlikeholdsansvar og reglene rundt inspeksjon av utleieboligen. Vi har tatt en prat med Anne Mette Hårdnes fra Forbrukeradvokaten. Hårdnes har unik erfaring både som advokat og tvisteløser i husleiesaker.
Du kan også bruke Husleie.no om du allerede har et etablert leieforhold. Opprett en gratis bruker og administrer leieforholdet på en enkel, trygg og lønnsom måte.
Les mer her
Inspeksjon av boligen
– Ved utleie av bolig kan det være greit å gjennomføre en inspeksjon fra tid til annen, for å undersøke at alt i boligen fungerer som det skal, forteller Anne Mette Hårdnes. Dette er også en fordel for leietaker, på den måten får utleier muligheten til å holde oversikt over når utleier selv må gjennomføre nødvendig vedlikehold.
Når du skal utføre en inspeksjon bør du undersøke at det ikke foreligger noen skader i boligen som må utbedres umiddelbart. Oppdager du andre skader i boligen som leietaker er ansvarlig for, bør du gi beskjed til leietaker om at det vil det bli krevd erstatning for disse skadene, dersom leietaker selv ikke utbedrer i løpet av utleieperioden.
Som utleier kan du derimot ikke kreve å få tilsyn når som helst, det må foreligge en gyldig grunn.
– Det er mange utleiere som blir bekymret for boligen de leier ut, nettopp fordi noen leietakere ikke tar vare på utleieboligen slik man skulle ønsket. Utleiere må huske på at når de leier ut boligen, så gir de fra seg disposisjonen over boligen, og leietaker står som utgangspunktet fritt til å bestemme selv, eksempelvis hvor ryddig leietaker har det. Det er derfor ikke slik at alle bekymringer fra utleiers side gir grunnlag for å kreve tilsyn.
Utleier har vedlikeholdsansvar
Hvis ikke partene i leieforholdet har avtalt noe annet, er det utleier som har vedlikeholdsansvar for boligen. Vedlikehold er arbeider som gjøres slik at boligen oppretter samme standard som de kravene som følger av leieavtalen.
Både utleier og leietaker har plikter knyttet til vedlikehold. Maling av nedslitte vegger, utbytting av ødelagt inventar, skifting av lyspærer eller bytte av nedslitt kjøkkeninnredning, er typisk vedlikehold. Forandringer av husrommet utover vedlikehold som fører til ulempe for leietaker, krever godkjennelse av leietaker.
– Dersom utleier avdekker at det er vedlikeholdsarbeider som må utføres, plikter også leietaker å gi utleier tilgang, slik at utleier faktisk får gjennomført de tiltakene, sier Hårdnes.
Gi beskjed til leietaker i rimelig tid
Ifølge Husleieloven skal utleier gi beskjed til leietaker i rimelig tid om at det skal gjøres vedlikehold i boligen. Hårdnes forklarer at det ikke er noe fasit på hva som er riktig når det kommer til rimelig tid.
– Loven sier at leietaker må finne seg i forandringer av husrommet, men at leietaker skal varsles i rimelig tid. Når du skal gi beskjed om dette må det vurderes ut ifra hvor akutt det er. Desto mindre akutt vedlikeholdet som skal gjøres er, jo tidligere bør utleier gi varsel til leietaker. Hvis utleier kun skal komme og se på boligen, så holder det ikke å ringe dagen før. Da bør man heller ringe et par uker før og spørre om et tidspunkt som passer for leietaker.
Dersom det er store arbeid og forandringer som skal gjøres i boligen, kreves det like lang varsling som oppsigelsestid. Dersom leietaker heller ønsker å si opp leieforholdet, skal leietaker få mulighet til dette.
Avslag i husleien
Hvor lang tid det tar å utføre vedlikeholdet varierer ut ifra hva arbeidet består av. Noen vedlikeholdsprosjekter kan ta lenger tid, og kan gå utover en lengre periode. Hvis arbeidet medfører ulempe for leietaker, kan leietaker kreve avslag i leien etter husleieloven § 2-11 annet ledd.
Unntak fra varslingsplikten
Dersom det oppstår et akutt behov, eksempelvis en vannlekkasje, har leietaker plikt til å gi utleier adgang til boligen i den utstrekning som trengs, etter husleieloven §5-6. Hvis det er nødvendig med tiltak for å hindre skade på husrommet eller eiendommen, og det ikke er mulig å varsle leieren, må utleier få tilgang til boligen slik at skaden kan bli utbedret umiddelbart, forklarer Hårdnes.
Vedlikehold bestemt av styret eller sameie
I noen tilfeller er det ikke utleieren som bestemmer at vedlikehold skal gjøres, men for eksempel sameiet i borettslaget.
Hvis sameiet i borettslaget beslutter at vedlikehold eller forandring skal gjøres, og utleier ikke har noe med beslutningen å gjøre, er det likevel utleier som har ansvar for å gi beskjed til sin leietaker og som må gi eventuelle prisavslag til leietaker.
– Et eksempel på slikt vedlikehold er fasadeoppussing hvor hele bygget blir kledd inn i plastikk slik at blant annet vinduene ikke kan åpnes. Slike arbeider medfører stor ulempe for leietaker, og vil gi grunnlag for prisavslag på husleien.
Når bør utleier utføre inspeksjon av boligen?
- Hvis utleier har blitt varslet om at det har oppstått akutte skader eller mangler
- Utleier har ikke sett boligen på lang tid
- Leietaker opplyser om at det er behov for vedlikehold
- Leietaker skal flytte ut og nye leietakere skal se boligen (hvis det er kontraktfestet)
Utleier tar seg inn i boligen
– I det tilfellet at leietaker er bortreist og du er litt engstelig for vannlekkasje eller frosne vannrør, tenker jeg at du kan sende en melding til leietaker og spørre om du kan låse deg inn og sjekke. En utleier kan aldri låse seg inn uten leietakers samtykke og du har heller ikke rett til å ha nøkkel til boligen. Det er helt på leietaker sin gode vilje.
Hvis leietaker gir beskjed om at vedkommende ikke ønsker at utleier skal ha en nøkkel, må utleieren gi den fra seg. Det er viktig at utleier respekterer privatlivet til leietaker.
Inspeksjon ved salg av bolig
– Husleieloven åpner ikke for at utleier skal ha rett til å komme inn for å holde visninger i boligen ved salg. Det eneste Husleieloven sier er at utleier har rett til å få tilgang til boligen for å gi andre leietakere adgang til å se på boligen dersom det er avtalt og boende leietaker skal flytte ut.
Dersom utleier skal ha rett til at leietaker skal åpne utleieboligen i forbindelse med salg, må det være kontraktsfestet. At leietaker skal gjøre boligen salgsklar og gi tilgang til takstmann, fotograf eller megler, er ikke noe utleier har rett til uten etter avtale.
– Det kreves også særskilt avtale dersom utleier vil gjøre tiltak i utleieboligen for å gjøre den klar for utleie. Det er forskjell på nødvendig vedlikehold og modernisering av boligen som strengt tatt ikke er helt nødvendig.
– Hvis du ønsker å male et strøk for å gjøre boligen friskere og mer moderne, er ikke dette noe utleier kan kreve uten samtykke fra leietaker. Hvis du tenker på å selge boligen innen rimelig tid kan det være lurt å ha noe med i kontrakten om at det vil bli en salgsprosess, og at leietaker må akseptere at det gis tilgang til interessenter, megler, fotograf, takstmann etc.
Forslag til SMS du kan sende til din leietaker:
Hei, Line!
Viser til husleiekontrakten og min vedlikeholdsplikt. Jeg vil gjerne komme en tur innom boligen og se om det er nødvendig å utføre vedlikehold. Kan det passe mandag om to uker kl. 17? Hvilket klokkeslett og dato passer best for deg?
Hilsen Ulv Utleier
Du kan også bruke Husleie.no om du allerede har et etablert leieforhold. Opprett en gratis bruker og administrer leieforholdet på en enkel, trygg og lønnsom måte.
