10. Mislighold av leiekontrakten
Som utleier kan det hende at du på et eller annet tidspunkt opplever at leietakeren misligholder sin del av leiekontrakten. I slike tilfeller er det viktig at du aller først sender en skriftlig advarsel, der du gir leietakeren en mulighet til å ordne opp i forholdet. Husk at det er lettere å dokumentere ting skriftlig enn muntlig. Dersom dette ikke nytter, kan du kreve heving av leiekontrakten. Det er også mulig å kreve erstatning fra leietakeren dersom misligholdet medfører tap eller skade for deg.
Hvis du opplever at leietakeren misligholder sin del av leiekontrakten, er det viktig at du aller først sender en skriftlig advarsel, der du gir leietakeren en mulighet til å ordne opp i forholdet.
Saklig grunn for oppsigelse av leietaker
Leietakeren beskyttes til en viss grense av det som kalles oppsigelsesvern. Derfor er det viktig at du har saklig grunn til å si opp leietakeren. Saklig grunn til oppsigelse av leieforhold kan være:
- Manglende betaling av husleien
- Uregelmessig betaling av husleien
- Manglende overholdelse av ordensregler
- Ulovlige forandringer i utleieboligen
- Leietaker overholder ikke sin vedlikeholdsplikt
Slik går du frem for å kaste ut leietakeren
Du kan ikke kaste ut leietakeren på egenhånd. Til dette trenger du hjelp fra namsmannen. For å få namsmannens hjelp må du først fylle ut skjemaet som heter «Begjæring om tvangsfullbyrdelse av krav på annet enn penger.» Prosedyren for utkastelse og kravene vedrørende varslene står beskrevet i Tvangsfullbyrdelsesloven (26. juni 1992 nr. 86.)
Manglende betaling av husleien
Manglende betaling av husleien er et stort og alvorlig brudd på leiekontrakten. Først og fremst må du ha en klausul i leiekontrakten som omhandler skriftlig tvangsgrunnlag. Før du kan kaste ut leietakeren må du ha sendt skriftlig varsel. Dette varselet må inneholde informasjon om at det blir begjært utkastelse dersom manglende husleie ikke blir innbetalt. I tillegg må du også opplyse leietakeren om at utkastelse kan unngås dersom manglende husleie med renter blir innbetalt før utkastelsen har blitt gjennomført.
Du kan ikke sende et slikt varsel før husleien har forfalt. Etter å ha mottatt varselet har leietakeren 14 dager på seg til å gjøre opp. Dersom det ikke skjer, har du mulighet for å gå til namsmannen og få leietakeren kastet ut.
Vesentlige brudd på leiekontrakten
Vesentlige brudd på leiekontrakten er ødeleggelse av leiligheten, som skadeverk og ramponering. Støy og bråk kan også være et vesentlig brudd, spesielt om det er gjentatte og hyppige tilfeller. Igjen er det slik at du først må sende skriftlig varsel til leietakeren, og gi denne 14 dager til å ordne opp. Deretter kan du gå til namsretten eller til husleietvistutvalget/domstolen.
Ønsker du å sende et oppsigelsesbrev eller en hevingserklæring til leietaker?
Ved å benytte deg av husleie.nos tjeneste for avslutning av leieforhold kan du enkelt og raskt få laget et juridisk riktig brev som møter alle formkravene som gjelder, og det er helt gratis. Ved å følge den enkle prosessen får du et ferdig oppsigelsesbrev eller en hevingserklæring som kan sendes til leietaker. Du kan se et eksempel på oppsigelsesbrev her.
Dette sier ekspertene
Karen Mellbye, Advokatfullmektig i Henriksen & Co
Brudd på de økonomiske forpliktelsene, som manglende innbetaling av husleien eller manglende sikkerhetsstillelse, kan ha mer alvorlige konsekvenser. Det vil si at du som utleier kan sende varsel om fravikelse og eventuelt begjære namsmannen om hjelp til å få leietakeren kastet ut. Selv om leietakeren blir kastet ut, vil denne fremdeles måtte svare for den ubetalte husleien.
Hvis leietaker ikke ordner med sikkerhet i leieforholdet i form av å sette inn avtalt sum på en depositumskonto eller ordne med en depositumsgaranti er dette et såpass alvorlig brudd på avtalen at det kan medføre hevingsgrunnlag.
Karen Mellbye anbefaler at husordensregler og andre plikter er nedskrevet i leiekontrakten, slik at partene ikke trenger å lure på hvilke forpliktelser de har. I tillegg bør du aldri levere ut nøkler før sikkerheten er på plass. Videre anbefaler hun at du bruker en innflytningsprotokoll ved overtakelse, slik at det blir enkelt å dokumentere utleieobjektets tilstand ved innflytting.
Therese Foldvik, privat utleier
