Regler om fremleie

Alternative Text

Kan leietaker fremleie leieboligen, eller kan utleier nekte dette? I denne artikkelen kan du lese mer hvilke regler som gjelder. 

Hvilke regler er det som gjelder ved fremleie av boligen?

Fremleie betyr at leietakeren overdrar de rettighetene leietakeren har etter leiekontrakten til en annen leietaker uten å selv avslutte leieforholdet.

Regler om hvorvidt man kan fremleie utleieleiligheten eller ikke, er regulert i de fleste standardkontrakter som forbudt, med mindre man får særlig godkjenning fra utleier.

Leietakeren bør levere en skriftlig søknad om fremleie, da dette gir utleier en svarfrist på en måned. Dersom utleieren ikke svarer innen fristen, skal søknaden regnes som godkjent. Dersom utleieren mener han har saklig grunn til å avslå søknaden om fremleie, skal dette gjøres skriftlig og innen fristen på en måned fra mottaket av søknad.

Hel eller delvis fremleie

Dersom leietakeren ønsker å fremleie en del av leieobjektet, for eksempel et rom, kan dette skje med godkjenning fra utleieren. Sistnevnte kan bare nekte dersom det er forhold ved fremleieren som gir saklig grunn til dette eller dersom det ikke er noen tvil om at slik fremleie vil medføre overbefolkning av leieobjektet.

Leietakeren kan fremleie hele leieobjektet dersom årsaken til dette er midlertidig fravær. Dette fraværet kan skyldes arbeid, utdannelse, avleggelse av militærtjeneste, sykdom eller andre tungtveiende årsaker. Det viktige her er begrepet midlertidig, da fraværet kan være på maksimalt to år. Igjen gjelder regelen at utleieren bare kan avslå søknaden om fremleie dersom avslaget er begrunnet i forhold ved fremleieren eller at leieobjektet blir overbefolket.

Fremleie ved tidsbestemte leiekontrakter

Dersom utleier godkjenner dette kan leietakeren fremleie leieobjektet for den gjenværende utleietiden. Ved tidsbestemte leiekontrakter gjelder ikke regelen om at fremleien skal være midlertidig og ikke vare lengre enn to år. Igjen kan utleier bare avslå søknaden om fremleie dersom forhold ved fremleieren tilsier at dette må avslås eller dersom leieobjektet blir å regne som overbefolket. Dersom utleier uten grunn avslår søknaden, kan leietakeren si opp leiekontrakten med en oppsigelsestid på tre måneder. Dette til tross for at retten til oppsigelse ikke er til stede i leiekontrakten.

Fremleie fritar ikke leietaker for ansvar

Selv om utleier godkjenner fremleie vil det fremdeles være den opprinnelige leietakeren som står ansvarlig for at bestemmelsene i leiekontrakten oppfylles, dette gjelder blant annet å være ansvarlig for at utleieren mottar husleie.

Det er også den faktiske leietakeren som er ansvarlig for at vedlikeholdsplikten blir overholdt og som er ansvarlig dersom fremleieren påfører skade på leieobjektet. Det vil i praksis si at både utleier og fremleier må forholde seg til den opprinnelige leietakeren. Fremleier og utleier har ingen leiekontrakt seg imellom.
Opptak eller fremleie?

Man skiller mellom opptak i husstand og fremleie

Opptak i husstand innebærer at leietakeren utvider husstanden til å også omfatte ektefelle, samboer samt egne barn og / eller partnerens barn.

Til forskjell fra fremleie innebærer dette normalt at hovedleietaker fremdeles bor der og ikke overdrar leieretten til en annen. Husstanden kan utvides hvis det er ektefelle eller andre nære slektninger uten at dette krever godkjenning fra utleier. Det vil dog være naturlig å informere utleier om hvem som flytter inn.

Utleier har ikke krav på høyere husleie som følge av utvidelse av husstanden og kan heller ikke kreve erstatning for økt slitasje. Utleier kan kun nekte opptak i hustanden dersom han har saklig grunn til å nekte, dette kan feks innebære at det ikke hersker noen tvil om at leieobjektet er overbefolket.

Fremleie, Airbnb og lignende tjenester

I de senere årene har det kommet flere tjenester som lar deg leie ut deler eller hele boligen din for kortere tidsperioder. Airbnb, Flipkey og CouchSurfing har blitt populære løsninger for både leietakere og selveiere som ønsker å tjene litt ekstra. Spørsmålet er om du har lov til å drive fremleie på denne måten, spesielt om utleieobjektet er i et sameie eller borettslag.

Hovedregelen sier at du fritt kan drive utleie av din egen eierseksjon. Det kan dog være lovstridig å kjøpe en leilighet som kun skal brukes til denne formen for kortidsutleie. Dette vil nemlig falle inn under bestemmelsene om næringsvirksomhet, ettersom bruken i prinsippet vil være det samme som å drive hotell eller lignende.

Når det kommer til borettslag og andelslag kan du i prinsippet leie ut et rom eller flere til hvem du vil så lenge du selv bor i utleieobjektet. Du kan også leie ut hele utleieobjektet dersom du selv er på ferie eller av en annen grunn ikke skal være hjemme på en stund. Det er igjen viktig å ikke drive med korttidsutleie eller fremleie gjennom tjenester som Airbnb i så stor skala at det blir å regne som næringsvirksomhet.

Skatt på inntekter via fremleie

Dersom du bruker minst halvparten av utleieobjektet selv er inntektene dine skattefrie. Leier du ut mer enn halvparten av utleieboligen eller hele, kan du tjene 20 000 kr på dette før du må betale skatt. Det vil si at spørsmålet om skatt vil avhenge av hvor stor del av boligen du fremleier.

Dårlig erfaring med leietakere?
– forvaltning for kr 99/mnd

Fra kr 99/mnd bistår Husleie.no deg i vanskelige situasjoner, innkrever husleien på dine vegne
og sørger for at du har verktøyene du behøver for å være en god utleier.