Fremleie og Airbnb

Dersom du leier ut via Airbnb eller lignende tjenester, driver du i prinsippet med fremleie. Definisjonen av fremleie er at du som leietaker overdrar de rettighetene du har i henhold til leiekontrakten til en annen leietaker. Dette skjer uten at du selv trer ut av det aktuelle leieforholdet. Du beholder dermed alle de forpliktelsene du har overfor utleier.

Det finnes to former for fremleie. Den ene formen kalles for hel fremleie og den andre for delvis fremleie. Førstnevnte innebærer at du som hovedleietaker leier ut hele utleieboligen til en annen. Den andre formen betyr at du som hovedleietaker kun leier ut mindre deler av utleieboligen, som for eksempel et rom. Begge formene er vanlige blant de som leier ut gjennom Airbnb. Fremleie, enten den er hel eller delvis, skal være av midlertidig karakter. I henhold til husleieloven skal utleieren gi sitt samtykke til fremleie, men kan i prinsippet kun nekte dette dersom det foreligger det som kalles saklig grunn.

Vær oppmerksom på at retten til fremleie ikke gjelder dersom du leier en hybel. Det er heller ikke mulig med fremleie dersom du leier en privatbolig i en periode på mindre enn fem år.

Hovedleietakeren beholder sine plikter

Det at du driver med fremleie betyr, som allerede nevnt, ikke at du frigjøres fra ditt ansvar overfor hovedutleier. Det vil si at du fremdeles er ansvarlig for at husleien blir betalt og at vedlikeholdsplikten følges.

Fremleie via Airbnb og lignende tjenester

I de senere årene har det, som allerede nevnt, kommet flere tjenester som lar deg leie ut deler av eller hele boligen din for kortere tidsperioder. Airbnb, Flipkey og CouchSurfing har blitt populære løsninger for både leietakere og selveiere som ønsker å tjene litt ekstra. Spørsmålet er om du har lov til å drive fremleie på denne måten, spesielt om utleieobjektet er i et sameie eller borettslag.

I både borettslag og sameier gjelder regelen om at boligen må brukes til beboelse. Dette betyr at dersom du leier ut så ofte gjennom Airbnb at det kan minne om hotelldrift, kan dette være ulovlig da det vil være å anse som næringsvirksomhet.

Du kan derimot leie ut et rom eller flere gjennom Airbnb så lenge du selv bor i utleieobjektet. Det er ikke nødvendig å søke styret om godkjennelse til dette. Du kan også leie ut hele utleieobjektet dersom du selv er på ferie eller av en annen grunn ikke skal være hjemme på en stund. Det er igjen viktig å ikke drive med korttidsutleie eller fremleie gjennom tjenester som Airbnb i så stor skala at det blir å regne som næringsvirksomhet.

Airbnb og andelseiere

Reglene er litt strengere for deg som bor i en andelsleilighet. Dersom du ønsker å leie ut hele leiligheten din via Airbnb og altså ikke bo der selv mens denne utleien pågår, må du i henhold til borettslagsloven få godkjenning til dette fra styret. Spørsmålet som forblir uklart er om du må søke styret om godkjenning for hver gang du leier ut på nytt eller om du får en engangsgodkjennelse som gjelder for all fremtidig utleie gjennom Airbnb.

Dersom du derimot ønsker å leie ut et rom, en plass på sofaen din eller en hybel, så trenger du ikke søke styret om godkjenning.

Skatt på inntekter via Airbnb

Bruker du minst halvparten av utleieobjektet selv er inntektene dine skattefrie. Leier du ut mer enn halvparten av utleieboligen eller hele, kan du tjene 10 000 kr på dette før du må betale skatt. Det vil si at spørsmålet om skatt vil avhenge av hvor stor del av boligen du fremleier. 

Leiekontrakt med BankID-signering

Opprett husleiekontrakten og signer den med BankID helt gratis.

Enkelt og effektivt for både leietaker og utleier.