Skader på eiendommen kan være kostbare og tidkrevende å reparere. Hva gjør du om du får tilbakelevert utleieboligen i skadet tilstand?
Les kortversjonen
- Hvis du som utleier oppdager skader på utleieboligen, må du først få en oversikt over skadene for å vite hva du kan reklamere på.
- Hvis leietaker erkjenner skadene og er villig til å betale, bør du få en signatur fra dem for å unngå å involvere Husleietvistutvalget.
- Hvis leietaker ikke er enig i det beløpet du mener de skylder, kan saken gå til Husleietvistutvalget, som vil avgjøre beløpet utleieren skal få tilbake.
- Utleiere bør vurdere å ha utleieforsikring for ekstra beskyttelse, da dette kan dekke skader som overstiger depositumet.
Oppsummeringen er laget av AI-verktøyet ChatGPT.
Som utleier kan det være vanskelig å håndtere at leietaker har påført skader på utleieboligen din. Det er viktig å være klar over potensialet for skade og iverksette tiltak for å forhindre at det oppstår i utgangspunktet. Men om du skulle oppleve å få tilbakelevert en bolig i skadet tilstand, er det steg som kan hjelpe deg med å håndtere situasjonen.
I denne artikkelen har vi tatt en prat med vår samarbeidspartner fra Forbukeradvokaten, Anne Mette Hårdnes. Hårdnes har unik erfaring både som advokat og tvisteløser i husleiesaker.
Hva er det første du må gjøre dersom du får tilbakelevert utleieboligen i skadet tilstand?
– Det første du må gjøre hvis du får tilbakelevert boligen i skadet tilstand er å få en oversikt over skadene. Da kan du finne ut hva du kan reklamere på, forteller Hårdnes.
Skader på boligen kan oppstå under eller etter et leieforhold. De fleste utleiere er klare over at slitasje og skade på boligen kan være vanskelig å unngå. Spesielt om du leier ut over lenger tid, til en rekke ulike leietakere.
Advokat Anne Mette Hårdnes fra Forbrukeradvokaten.
Den enkleste løsningen i en slik situasjon er om leietaker erkjenner og gir aksept for skadene utført på boligen. Det er derimot ikke gitt at leietaker har mulighet til å betale tilbake det skyldige beløpet. Derfor bør man få en signatur fra leietaker om at vedkommende erkjenner kravet. Hvis du skulle fått en erkjennelse fra leietaker, behøver du ikke sende inn til Husleietvistutvalget.
– I det tilfellet hvor leietaker ikke har mulighet til å betale, er den beste løsningen at utleier får erkjennelse fra leietaker, og at vedkommende signerer et gjeldsbrev. Et slikt gjeldsbrev vil være et tvangsgrunnlag senere.
Hva om leietaker ikke er enig i det skyldige beløpet?
Hvis leietaker ikke skulle vært enig i det skyldige beløpet som utleier mener er riktig, må det videre til Husleietvistutvalget. Derfor er det svært fornuftig å ha en dom i HTU. Det er ikke HTU som gir tilbake pengene til utleier, men det er HTU som bestemmer hvor mye penger utleier skal ha tilbake fra leietaker, forteller Hårdnes.
– Leietaker kan være enig i skadeomfanget, men kan være uenig i utbedringskostnaden. I et slikt tilfelle må det tas med videre til HTU. Da får du en dom der. Dersom det skulle være slik at depositumet ikke dekker alt, så vil man kunne begjære utlegg hos namsmannen.
I tillegg får du annonsering til FINN.no, kredittsjekk av leietakere, innkreving av husleien, juridisk bistand og mye mer.
Les mer
Hva om utleier ikke har utleieforsikring som kan dekke tapet?
Det er leietaker selv som er nødt til å betale for skaden som er utført på boligen. Hvis leietaker ikke har penger til å betale, og du som utleier ikke har utleieforsikring, vil dette være et rent tap for utleier.
– En god grunn til å ha utleieforsikring er at man har en sikkerhet for skade som går utover depositum. Det er jo ikke så ofte det skjer, men det skjer støtt og stadig. For Husleie.no-kunder som har behov for juridisk bistand, får du rabatterte priser hos Forbrukeradvokaten gjennom Husleie.no.
Hva om leietaker ikke har penger til å betale?
Det hender at leietaker raserer utleieboligen, for så å ikke ha pengene til å betale for skadene som er utført på boligen.
– Det namsmannen gjør når du får en utleggingsbegjæring, er at de sjekker om vedkommende har noe som helst av verdi. De kan beslaglegge konto og ta det som er av verdi for å betale det skyldige beløpet. Tidvis ser vi at utleiere sitter igjen med en stor regning. Hvis leietakeren ikke har noe penger, lønn eller noe utover minimumsopphold, så vil resultatet bli intet til utlegg – da vil det bli et rent utleietap.
Hva er forskjellen på normal slitasje og rasering?
Det er vanskelig å gi et konkret svar på hva som er slitasje og hva som er skade.
– Det at man ser at noen har bodd i boligen vil fort kunne være vanlig slitasje. Du kan ikke forvente at et vanlig parkettgulv vil se skinnende blankt ut etter at noen har bodd der i noen år. Hvis det er tydelige hakk etter stilletthæler, brennmerker eller et sår i parketten som ser påført ut, vil dette regnes som skade, og ikke slitasje. Dette vil være en helt konkret vurdering som HTU vil ta ved å undersøke bildene du har sendt inn.
Hvis du skulle oppdage skader på utleieboligen påført av leietaker, er det viktig at du tar gode bilder som sendes inn til HTU. I HTU er det kun skriftlig saksbehandling, dermed er bildene er svært viktige om du ønsker å få erstatning.
– Dersom du skulle oppdage at leietaker har utført skade på utleieboligen, bør du sørge for å ta masse bilder. Ikke bare nærbilder, men også avstandsbilder, slik at man får et visst overblikk over skaden. Vær tydelig på å skrive hva du faktisk har tatt bilde av. Det er utleier som har bevisbyrden.
Hva med innflyttingsprotokoll?
– Dersom det er tydelige beskrivelser i innflyttingsprotokollen som viser til at utleieboligen hadde hakk og slitasje på stuegulvet, men at det har kommet enda mer i løpet av leieforholdet, kan HTU vurdere at boligen er godt brukt og var slitt fra før. Hvis det var beskrevet at alt så helt fint ut før innflytting, men etter leieforholdet er det plutselig masse hakk og skader i gulv eller vegger, kan HTU vurdere at dette er en skade forårsaket av leietaker.
– Derfor er bildene svært viktige. Det som ser snodig ut er å hvis du kun har avstandsbilder hvor boligen ser ny og fin ut, men i innflyttingsprotokollen er det bare detaljbilder. Da er det helt umulig å sammenligne.
Som utleier bør du ha gode rutine på innflyttingsprotokollen, og ta bilder som er fra samme vinkler. I disse protokollene er det viktig at man oppgir om det allerede er merknader på kjøkken, gulv, vegger eller kjøkkenbenken. Da kan man sammenligne den med utflytting.
– Hvis du gjennomgår boligen ved utflytting, og det nå er et kjempestort hakk i gulvet, eller en stor vannskade på kjøkkenbenken der det sto at det var helt fint ved innflytting – da har du god dokumentasjon på kravet ditt.
Hos Husleie.no kan du opprette en gratis innflyttingsprotokoll. Den er til stor nytte hvis det ved leietakers utflytting oppstår uenigheter om når eventuelle skader og mangler oppstod. Lag en innflyttingsprotokoll her.
Når bør man ha inn en takstmann?
Man må ikke nødvendigvis bruke en takstmann for å reklamere for skade på utleieboligen. Med mindre det er voldsomme ødeleggelser er det ikke vanlig at man har en takstmann for vurdering av skadene. Dersom det er snakk om mange titusener eller hundretusener av kroner, bør du absolutt få inn en takstmann. Er du usikker kan du få en helt uforpliktende takst ved å bruke vår partner flip. Les mer her!
– Om det skulle være en skade i utleieboligen, bør du ikke bare dokumentere at det er en skade, du bør også dokumentere hva det koster å reparere det. Hvis det er snakk om et lite hakk i parketten, så kan du ta bilder av dette og innhente noen priser for å rette opp i skaden.
Takstmannens oppgave er å finne ut hva skaden er, hva skadeårsak er og hvor mye det koster å utbedre. Er det kun ett hakk i gulvet, så kan man vurdere om det er mulig å utbedre lokalt og ta fratrekk fra det det vil koste å reparere skaden.
– I det tilfellet det skulle være 100 kvm med parkett, vil det være mer forholdsmessig å ta en skjønnsmessig vurdering av situasjonen. Dersom det kun er ett hakk i gulvet kan det være mulig å utbedre lokalt, fremfor å skifte ut hele gulvet. Hvis gulvet for eksempel er godt brukt, får du gjerne fratrekk på grunn av levetidsfradrag fordi du får noe som er nytt kontra noe som er gammelt. Dette er en helt skjønnsmessig vurdering, for det er umulig å komme på en fasit om at dette er en skade på utleieboligen eller ikke.
Det som er nødvendig er å utrede nøye og dokumentere hva som er skaden.
– Akkurat den utleieforsikringen, spesielt med tanke på skader, den anbefaler jeg, avslutter Anne Mette Hårdnes.
Du kan også bruke Husleie.no om du allerede har et etablert leieforhold. Opprett en gratis bruker og administrer leieforholdet på en enkel, trygg og lønnsom måte.
