Klager fra leietaker er ofte en uungåelig del av å være utleier. Det er imidlertid måter man kan håndtere klagene på, som vil øke sjansene for at både utleier og leietaker blir fornøyd i leieforholdet.

På samme måte som at utleiere har visse forventinger til leietakere, slik som å betale leien i tide og følge husordensregler, har leietakere forventninger til utleieboligen og utleier. Her er fem klager fra leietaker og hvordan de kan løses.

1. Støy fra naboer

Spørsmål: 

Leietakerne klager på støy fra naboene, musikk, høy lyd fra tv-en og festbråk. Det er svært lytt mellom etasjene. Hunden er ikke vant til å være alene, så den bjeffer mye på dagtid. Leietakerne er hjemme hele dagen. Bjeffingen plager dem veldig. Hvordan kan dette løses?

Svar:

En leietaker må regne med noe støy fra naboene. En hund som bjeffer hele dagen er en annen sak. Det at leietakerne er hjemme hele dagen har ingen betydning, de betaler for å bruke leiligheten slik de selv ønsker. Et alternativ er å snakke med naboen og spørre om hen enten kan ta med seg hunden eller skaffe seg en hundepasser. Dersom dette ikke fungerer kan utleier eller leietaker kontakte styret i sameiet.

2. Vondt lukt i utleieboligen

Spørsmål: 

Leietaker leier en leilighet og har sendt inn klage om vond røyklukt i utleieboligen. Naboen i underetasjen røyker stadig på balkongen sin. Røyken siger inn i stuen og på soverommet, selv når vinduet er lukket. Hvordan kan man komme til enighet her?

Svar: 

På et generelt grunnlag har naboen som røyker i leiligheten under rett til å røyke på sin egen balkong. Dersom røykingen er svært plagsom bør utleier oppfordre leietaker til å ta en prat med naboen som røyker. En god dialog kan hindre konflikt. Hvis en samtale med naboen ikke skulle fungere kan du sende inn en klage til styret, slik at de kan ta hånd om det. Hvis leietaker sliter med astma og allergi, kan dette tas videre med en advokat eller sendes inn til HTU som spesialiserer seg på tvister.

3. Leietaker ønsker husdyr 

Spørsmål:

Leietaker har underskrevet kontrakt på at dyrehold ikke er tillatt i utleieboligen, men leietaker ønsker likevel å skaffe seg et husdyr. Hvordan kan vi løse dette?

Svar: 

Dersom begge parter har skrevet under på at det ikke er tillatt med dyr i kontrakten, bør leieboer respektere dette. Det kan være flere grunner til at utleier ønsker å forby husdyr i utleieboligen, for eksempel på grunn av allergi eller slitasje.

I Husleieloven § 5-2 står det forklart at det er tillatt med dyr dersom gode grunner taler for det, og dyreholdet ikke er til ulempe for utleieren eller de øvrige brukerne av eiendommen. Dersom leietaker er blind og trenger førerhund eller hvis leietaker sliter med ensomhet/depresjon, kan du ikke nekte leietaker å ha husdyr.

Dersom du ønsker å tillate dyr likevel, er en annen mulighet å endre kontraktsvilkår. Du kan da skrive at dette er en tilleggsavtale til kontrakt av [dato hvor den første/opprinnelige kontrakten ble signert] og deretter ramse opp vilkårene du ønsker endret. Deretter kan du skrive at kontrakten ellers gjelder på samme vilkår, og vedtakelsen om tvangsfravikelse som nevnt i punkt [x] gjelder også for den nye kontraktsperioden. Begge parter må signere denne tilleggsavtalen.

4. Klage på trekk av depositum

Spørsmål:

Leietaker har flyttet ut av utleieleiligheten etter å ha leid i tre år. Nå vil utleier trekke hele depositumet på grunn av utslitte gulv, noe leietaker er uenig i. Hvordan løses dette?

Svar:

Det kommer en tid da leietakeren skal flytte ut. Da skal også depositumskontoen gjøres opp. Når det gjelder oppgjør av depositumskonto kan det raskt oppstå uenigheter om hvordan depositumet skal bli fordelt mellom partene, slik som i dette tilfellet.

Her er det viktig å huske på at leietakeren plikter å levere tilbake utleieboligen i samme stand som da han overtok den, bortsett fra det som går inn under normal slitasje. Det kan være vanskelig å skille mellom hva som er normal slitasje eller en skade forårsaket av at leietaker har vært uaktsom.

For å unngå uenighet kan det være lurt å benytte seg av en utflyttningsprotokoll dersom man har det. Du trenger ikke å ha med deg profesjonelle fagfolk ved utflytting, men det er lurt at både utleier og leietaker går gjennom utleieboligen sammen. I denne protokollen, som undertegnes av begge parter, skriver man også opp eventuelle skader og mangler.

Enten man går gjennom utleieboligen sammen eller hver for seg, er det en svært god idé å ta bilder for å dokumentere hvilken tilstand utleieboligen befinner seg i og legge det til i en innflyttingsprotokoll. Dette kan være nødvendig å ha som dokumentasjon dersom det senere skulle oppstå uenigheter.

I dette tilfellet bør du få noen profesjonelle fagfolk til å undersøke om dette er normal slitasje eller om det er skader på gulvet forårsaket av leietaker. Sammen kan dere bli enige om et beløp som er rettferdig.

Topp 5 klager leietaker

5. Dårlig ventilasjon eller luftkvalitet i utleieboligen

Spørsmål:

Leietaker bor i en liten leilighet. Det er mye fukt og dårlig luftkvalitet i leiligheten. Det blir raskt mye fukt på badet og nå har det kommet svart mugg i taket. Hvordan kan vi løse dette?

Svar:

Mange leietakere klager på at tilstanden i leiligheten ikke er optimal. Dette kan ofte bli en grunn til uenighet i leieforholdet. Dersom leietaker klager på mugg i leieboligen, bør dette tas hånd om raskt.

Dårlig ventilasjon kan føre til fuktskader og kan være skadelig for helsa. Hvis ikke dette blir tatt hånd om kan du risikere at leietaker flytter fra boligen. Derfor lønner det seg at utleier sørger for at leiligheten har godt inneklima og god boligkvalitet. Det er ditt ansvar som utleier å ikke gjøre leietakerne i leiligheten syke.

Det kan være en lur løsning å investere i en god fuktstyrt vifte. Dersom leietaker tørker klær inne i leiligheten kan et godt alternativ være å kjøpe en tørketrommel.

Det er viktig at leietaker vet at det må luftes regelmessig, men det er også utleier sin oppgave å sørge for at det er tilstrekkelig med ventilasjon og vinduer i leiligheten.

Utleiernes tips – slik unngår du konflikt i leieforholdet

Simon Andre Olsen jobber i Gjensidige og leier ut en leilighet. Hans beste råd er at du som utleier bør ha en nøye gjennomgang av utleieboligen og sjekke at alt er som det skal være før leietaker flytter inn.

– Ta bilder slik at du har dokumentasjon til senere bruk. Dersom du har gjort det samme ved innflytting, vil situasjoner der den ene beskylder den andre i stor grad kunne unngås.

Simon Andre Olsen, Gjensidige

Roy Erling Hansen fra Södeberg & Partners, forteller at majoriteten av alle leieforhold avsluttes uten at det oppstår uenigheter mellom utleiere og leietakere.

– Dersom det skulle oppstå uenigheter er det ofte økonomiske konsekvenser for begge parter, sier Hansen.

Dersom det skulle oppstå uenighet ved eventuelle krav, er det viktig at all korrespondanse dokumenteres.

– Husleieloven er klar på at dersom leietaker er uenig i kravet, må det foreligge en rettskraftig dom før utbetaling finner sted. Leietaker skal varsles, også ved enighet, om at det vil bli foretatt en utbetaling under garantien, sier Hansen.

Roy Erling Hansen, Södeberg & Partners

Therese Foldvik, som driver med privat utleie av sin bolig, har opplevd skade i forbindelse med utflytting. Hun oppdaget at et stuegulv var ødelagt. De fikk ekstern hjelp til vurdering av skaden. Leietaker var enig i skaden, men ikke beløpet. Dette ble til slutt likevel ordnet ved hjelp av trekk i depositumet.

– Den viktigste rutinen er å gå gjennom hele leieobjektet sammen og ta seg tid, forteller Foldvik.

Therese Foldvik, utleier

Alt utleiere behøver for kun kr 99/mnd

Leiekontrakt, kredittsjekk, innkreving og purring på husleien, indeksregulering, juridisk bistand og mye mer.

Les mer