Tenker du å leie ut bolig, men er usikker på om du bør leie ut med eller uten møbler?

Uansett hvor stort eller lite du driver innen boligutleie, finnes det flere mulige fallgruver. Du skal både ha riktig leietaker, ryddige kontrakter og holde orden på betaling av husleie. Du må også bestemme deg for om du bør leie ut boligen møblert, delvis møblert eller umøblert.

Møblert og umøblert utleiebolig

Når leietaker skal se etter en utleiebolig har de ofte bestemt seg på forhånd om de er på utkikk etter en møblert eller umøblert bolig. Hvordan du presenterer eiendommen din på markedet vil ha størst betydning for hvilke type leietaker du ønsker å leie ut for og i hvor lang tid.

En fullt møblert bolig innebærer at møblene i boligen allerede er der, slik at leietaker ikke trenger å kjøpe inn møbler. Dersom du velger å leie ut møblert kan dette tiltrekke leietakere som er på utkikk etter en utleiebolig som raskt kan tas over. Det kan også tiltrekke leietakere som ønsker å bo i kortere perioder, for eksempel leietakere som kommer fra andre byer eller fra utlandet som skal jobbe eller studere. Hvis du ønsker å raskt leie ut til leietakere og muligens i kortere perioder, kan det være en god løsning å leie ut fullt møblert.

At boligen er delvis møblert betyr at boligen inkluderer enkelte møbler eller hvitevarer. Dette er en populær løsning for både utleiere og leietakere. Det å inkludere hvitevarer slik som kjøleskap, oppvaskmaskin og/eller vaskemaskin, kan gjøre utleieboligen mer attraktiv på markedet. På samme tid behøver ikke du som utleier å bekymre deg for slitasje eller skade på inventaret. Denne løsningen kan også gi leietakerne frihet til å ordne hvilke møbler de selv måtte ønske.

Dersom boligen er umøblert betyr dette at den står helt tom. Da har leietaker selv ansvar for å skaffe alt av hvitevarer og møbler hen har behov for. Det er en enkel og grei løsning for deg som utleier, men som kan gjøre boligen mindre attraktiv på markedet.

Nyttige tips ved møblert boligutleie

Dersom du vurderer å leie ut møblert eller delvis møblert, er et nyttig tips å sjekke referanser og eventuelt kredittsjekke potensielle leietakere. Dette vil også gi deg innsikt i hvem den potensielle leietakeren er. Slik kan du unngå fremtidige problemer.

Et annet nyttig tips dersom du velger å leie ut boligen fullt eller delvis møblert, er at du gjør klart i husleiekontrakten hvilke husordensregler som gjelder. Dette vil spare mye tid og konflikt når tiden er inne for at leieforholdet og depositum skal gjøres opp.

Dersom valget ditt faller på å ha utleieboligen din møblert, bør du regne med en viss slitasje på møblene du har stående i boligen. Dette gjelder spesielt dersom du leier ut i lengre perioder og/eller tillater dyr i husleiekontrakten.

En fordel ved å leie ut møblert er at du kan ha høyere leiepris enn andre utleieboliger på markedet som ikke inkluderer møbler.

Skattefradrag ved møblert utleie

En fordel som ikke mange utleiere er klar over er at du kan få skattefradrag dersom du leier ut en møblert bolig. Hvis du leier ut boligen med møbler og innbo kan du føre fradrag for kostnadene i sin helhet året det er kjøpt. Dette gjelder dersom:

Det er kjøpt inn hovedsakelig for utleieboligen

Møblene går ned i verdi ved slitasje og bruksskader

Møblene har en inngangsverdi på under 15 000 kroner

De har en brukstid på under tre år.

Du kan kreve fradrag for ulike kostnader knyttet til utleie i skattemeldingen. Når du leier ut deler av din bolig får du derimot kun fradrag for en andel av kostnadene. Dette gjelder kun langtidsleie på minst 30 dager av egen bolig. Kostnader som ikke kan tilordnes spesielle deler av eiendommen, vil bli fordelt ut fra utleieverdien av den delen du bor i selv og utleieverdien av utleiedelen. Eksempelvis kostnader til ytre vedlikehold eller forsikringer.

Noen investeringer kan føres til fradrag med en gang. Andre må avskrives, som betyr at kostnader fradragsføres over flere år. Når du avskriver en eiendel betyr det i praksis at du fradragsfører verdifallet på eiendelen etter hvert som den brukes og slites. For eksempel hvis du kjøper du kjøper en seng for 13 000 kroner, kan du få fradrag for hele beløpet i året du kjøpte den. Det samme gjelder dersom du kjøper en snøskuffe til 700 kroner.

Nyttige tips ved umøblert boligutleie

En umøblert utleiebolig kan være en fordel for deg som utleier fordi du slipper å bekymre deg for at det skal komme skader eller slitasje på møblene og hvitevarene i boligen. Denne type utleiebolig kan tiltrekke deg leietakere som ønsker å leie over en lengre periode, og som derfor ønsker å investere i egne møbler.

En ulempe ved å ikke ha noen møbler inkludert i leiligheten kan være at boligen virker mindre attraktiv på markedet dersom den ikke har hvitevarer slik som kjøleskap eller oppvaskmaskin. Dette er kostbare hvitevarer som ikke hvilken som helst leietaker kan ta seg råd til å kjøpe for å leie en bolig en kort periode.

Innflyttingsprotokoll

Dersom du bestemmer deg for å leie ut en møblert bolig, kan det være lurt å gjøre noen endringer i husleiekontrakten før leieforholdet inngås. Disse endringene vil kunne beskytte dine ekstra investeringer i møblene og inventaret du legger i utleieboligen. Dette kan sikre din trygghet når depositum gjøres opp ved avslutning av leieforholdet.

Før leieforholdet inngås er det en god løsning å verdisette møblene. Dette kan du gjøre ved å undersøke hva andre er villige til å betale for en lignende møbel på for eksempel Finn.no. Det er også viktig å ha en innflyttingsprotokoll over alle møblene og i hvilken tilstand de er i. Deretter kan du forvente at møblene forblir i samme tilstand som da leietaker tar over. Dermed kan leietaker stå ansvarlig for overdreven slitasje eller skade påført på møblene. Du kan også gjøre klart at du ønsker at leietaker skal rapportere om eventuelle skader, slik at ingenting blir kastet før du har fått beskjed.

Utleieforsikring

En annen viktig sikkerhet for både utleier og leietaker er forsikring. For deg som leier ut er det også viktig at du har en utleieforsikring som dekker i tilfelle leietaker påfører skade på møbler og inventar. Når du leier ut er det du som har ansvar for at selve bygningen du leier ut er forsikret. Dersom du leier ut helt eller delvis møblert, er du ansvarlig for at innboet som tilhører deg er forsikret.

Det er viktig at du er klar over at naturlig slitasje ikke vil bli dekket av forsikringen. I likhet med andre boliger der det bor folk, vil også utleieobjektet bli utsatt for det som kalles naturlig slitasje. Dersom denne slitasjen går utover det som er normalt, vil det bli dekket gjennom depositumet. En forsikring vil ikke dekke det som går under naturlig slitasje og skade over tid.

Depositum er en god sikkerhet

Det er ikke alltid det lønner seg å la møblene stå i leiligheten, og det er ikke alltid du kan holde leietaker ansvarlig dersom møblene blir slitt eller skadet. Hvis du skal leie ut boligen fullt eller delvis møblert, er det viktig at du har en depositumskonto. Dersom noe skulle blitt ødelagt som følge av leietakers mislighold kan dere på forhånd ha klart at dette vil bli trukket fra depositum.

Depositum er ikke en del av husleien, men er et beløp som normalt tilsvarer minimum tre måneders husleie og maksimum seks måneders husleie. Depositumskontoen vil gjøres opp når leieforholdet er avsluttet. Depositumet er en økonomisk sikkerhet for utleieren som er lurt å ha i tilfelle leietakeren misligholder leiekontrakten.

Alt utleiere behøver for kun kr 99/mnd

Leiekontrakt, kredittsjekk, innkreving og purring på husleien, indeksregulering, juridisk bistand og mye mer.

Les mer